La recalificación al Real Madrid

Son muchos los equipos españoles, grandes o pequeños, que obtuvieron una recalificación de sus terrenos. Podemos citar como ejemplos al Athletic de Bilbao, al Espanyol, al Real Murcia o al Osasuna. El Atlético de Madrid y el Fútbol Club Barcelona por su parte, obtuvieron cada uno de ellos varias recalificaciones a lo largo de su historia. Aunque no existen dudas de que la más comentada y la más criticada fue la recalificación concedida al Real Madrid en el año 2001 y con Florentino Pérez a la cabeza de los merengues.

¿Qué significa "recalificación"?

Recalificar significa cambiar la calificación urbanística de un terreno, y por lo tanto recalificar un terreno, es convertirlo en legalmente válido para edificar y darle otro valor o uso. En el mundo del balompié, una recalificación casi siempre consiste en convertir terrenos de uso exclusivo para la práctica del deporte en terrenos edificables y de esa manera, poder venderlos a precios muy superiores a los que costaron. Es una operación compleja, en la que se necesita toda una serie de permisos urbanísticos, además del acuerdo del ayuntamiento, vecinos etc.

Bernabéu y los terrenos de la Castellana

Para entender la recalificación de los terrenos de entrenamientos del Real Madrid en 2001, hay que regresar a 1957, cuando Santiago Bernabéu compró esos terrenos situados entonces a las afueras de la ciudad.

En el siguiente archivo de ABC de marzo de 1957 y a través de la entrevista a Bernabéu, podemos apreciar los detalles de la compra de los terrenos y constatar la visión, siempre adelantada, del entonces presidente del club blanco.

En la siguiente foto, podemos observar el paseo de la Castellana a finales de los años cincuenta. En el cuadrado rojo, los terrenos que el club adquirió por unos 11 millones de pesetas. Terrenos que hasta entonces, eran un erial.

Vista aérea desde la plaza de Castilla, no lejos de donde se construirá la Ciudad Deportiva en 1960. Es importante ubicar los terrenos, pero también contextualizar la ciudad de Madrid de los años sesenta para entender luego su venta al comienzo del siglo XXI.

Es fácil de entender que los terrenos adquiridos por el club tenían entonces poco valor, al estar alejados del centro de Madrid. Para comprarlos, Bernabéu usó el mismo método que para pagar el nuevo Chamartín (actual Santiago Bernabéu): Emisión de bonos. Más detalles en este artículo de marzo de 1960.

La venta de bonos entre los aficionados fue un éxito total. En menos de cuatro horas se agotaron. "La suscripción de títulos emitidos por el Real Madrid queda cerrada. Su valor nominal ha sido enteramente cubierto" indicaban unos carteles delante de las ventanillas.

En las siguientes fotos, podemos observar la Ciudad Deportiva, a principio de los años 60, donde se puede también apreciar los alrededores.

"El abrupto descampado ha sido convertido en una ordenada superficie en la que ya están terminadas seis pistas de tenis"

En este archivo de ABC de 1960, relatan las primeras obras de la que sería entonces, la futura Ciudad Deportiva.

Evolución

A continuación la evolución de la zona deportiva y del paseo de la Castellana entre los años 60 y 80. La antigua Ciudad Deportiva se inauguró oficialmente el 18 de mayo de 1963. Desde 1960 estaba en funcionamiento, aunque sólo se dedicaba al tenis. Tres años después ya tenía varios campos de fútbol y una pista de atletismo. En 1966, se inauguraron las piscinas, la pista de hielo y el emblemático pabellón de baloncesto. En paralelo, la ciudad de Madrid se desarrollaba a pasos de gigante.

Es sencillo entender el valor que ha adquirido los terrenos de la Ciudad Deportiva con el paso de los años, desde 1957 cuando Santiago Bernabéu decidió comprar los terrenos hasta 2001, cuando Florentino Pérez los vendió.

En la siguiente foto, podemos comparar el paseo de la Castellana en 1957 y 2018. De unos terrenos situados en una zona que era un campo, a estar en el corazón de la ciudad.

Las recalificaciones fallidas

En 1972, debido al crecimiento urbano, el valor de la zona ya se había multiplicado, siguiendo la vertiginosa subida del precio del metro cuadrado en el Paseo de la Castellana. Un grupo inversor ofreció al Real Madrid 4.000 millones de pesetas por los terrenos del viejo estadio para construir rascacielos de 70 pisos.

Desde el primer momento, el muy franquista alcalde de Madrid, Carlos Arias Navarro, fue contrario a la operación. Pese a la negativa, Bernabéu presentó su proyecto en la Junta de socios de septiembre de 1973. Como los permisos no salían, se tomó una medida desesperada y según relató Saporta, se fueron al Pardo a mostrarle el proyecto al mismísimo Franco. El Caudillo no ayudó ni se implicó en el proyecto y la recalificación nunca llegó. El Madrid se quedó sin lo que sí habían obtenido el Barça y el Atlético durante la dictadura.

Primero para modernizar el club y luego para salvar la deuda del club, distintas juntas directivas del Real Madrid intentaron entre los años 1970 y 2000 vender los terrenos, o modificar las limitaciones urbanísticas de la Ciudad Deportiva, sin éxito. ¿El poder del Real Madrid?

Franco se la rechazó a Bernabéu en 1973, Juan Barranco a Ramón Mendoza 14 años después y Álvarez del Manzano se lo negó a Lorenzo Sanz a finales de los años noventa... pero un empresario llamado Florentino Pérez Rodríguez, iba lograr lo que no habían conseguido sus predecesores.

Florentino Pérez y la recalificación

Ingeniero, director de ACS y por lo tanto experto en operaciones inmobiliarias, el actual presidente reactivó la recalificación de los terrenos de entrenamientos del club blanco, nada más llegar a la cabeza del club. La Ciudad Deportiva era uno de los patrimonios más importantes del Real Madrid. Un recinto de 148.700 metros cuadrados, situado a unos pocos kilómetros del estadio Santiago Bernabéu y en una zona de las más caras y solicitadas de la capital.

La consultora inmobiliaria internacional CB Richard Ellis fue la elegida para comercializar la edificabilidad de las oficinas que se construyeron en los terrenos de la antigua ciudad deportiva, en el paseo de la Castellana. La comercialización se instrumentó a través de un concurso internacional.

CB Richard Ellis estimó los terrenos de la Ciudad Deportiva (148.700 metros cuadrados) por unos 600 millones de euros. Seis empresas optaron al concurso para la venta de los edificios pertenecientes al club, que conforman el denominado parque de negocios Madrid Arena.

El proyecto tuvo un apoyo casi unánime. Ayuntamiento, Comunidad, fuerzas políticas, vecinos, sindicatos y socios votaron a favor de la recalificación de los terrenos.

Es importante subrayar que no solo el Partido Popular, con el que los medios relacionan frecuentemente a Florentino, votó a favor de la recalificación, sino que el proyecto contó con el consenso, prácticamente, de todas las fuerzas políticas y sociales. Izquierda Unida, el Partido Comunista, Comisiones Obreras, UGT, o la Federación de Vecinos se mostraron favorables al proyecto.

Cualquier recalificación, que fuera la del Barça, Atlético de Madrid o la de otros clubes, también necesitaron el apoyo de los ayuntamientos respectivos. La del Real Madrid ha sido sin duda una de las recalificaciones del fútbol español que más benefició el desarrollo de su ciudad.

La Comunidad de Madrid y su Ayuntamiento firmaron un convenio con el Real Madrid beneficioso para la ciudad de Madrid por el que, entre otras cosas, se liberaron 12 hectáreas de zona verde para la ciudad.
Como consecuencia de ese convenio, el Madrid obtuvo de su parcela en La Castellana menos edificabilidad de la que le correspondía por la zona y obtuvo menos que todos los propietarios de la zona, aun siendo el primero en ocuparlo hace 50 años.
El Convenio fue aprobado prácticamente por todas las fuerzas políticas y sociales. Jamás una operación de este tipo se realizó con tanta transparencia y apoyo político y social.

El Business center de Madrid se ha convertido en uno de los complejos terciarios más emblemáticos de Europa, comparable a la Defense de París, los Docklands de Londres o la Postdamer Platz en Berlín por su representatividad, volumen e importancia. Cada una de las torres fue designada por un prestigioso arquitecto, con la consigna de diseñar oficinas innovadoras y ecológicas.

El Real Madrid no fue el único en beneficiarse de la subasta de las torres, el Ayuntamiento madrileño le correspondió uno de los rascacielos en propiedad, y la Comunidad de Madrid cuenta con un 37% de otro edificio.

No hay indicios de ilegalidad

Si la operación provocó críticas desde cierto sector de la prensa y sigue causando polémica hoy en día, la Comisión Europea confirmó en 2004, que la venta de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid fue totalmente legal.

La Comisión Europea abrió la investigación en enero de 2004 por varias denuncias recibidas. La CE tuvo que comprobar si entidades públicas habían abonado al club un precio artificialmente elevado por la recalificación. La Unión Europea llegó a la conclusión de que los grupos implicados en la transacción - Repsol YPF, la Mutua Automovilística de Madrid, Sacyr Vallehermoso y OHL- eran entidades privadas y, por tanto, no podían existir ayudas del Estado. La decisión de archivar el caso la tomó personalmente el comisario europeo de la Competencia, Mario Monti.

Los gastos en fichajes

A continuación, los gastos en fichajes del equipo blanco, según Transfermarkt, desde la contratación de Figo, en la temporada 00/01, al fichaje de Owen en la 04/05. Desde un sector de la prensa, se hablaba de "Torres galácticas" en alusión a la recalificación y las 4 torres construidas en los terrenos de la antigua ciudad deportiva.

Podemos comprobar que los gastos del Real Madrid son muy similares a los del Fútbol Club Barcelona además de que, por entonces, el Chelsea, el Inter y la Juve eran los clubes que más dinero habían gastado. En cuatro temporadas, la diferencia es apenas de unos cinco millones por temporadas en gastos de fichajes entre el equipo blanco y el azulgrana.

Antes de la recalificación

En el siguiente artículo de ABC, publicado en octubre de 1999, es decir, más de dos años antes de la recalificación, se puede apreciar como existía una "falta de suelo" para las oficinas, con una oferta insuficiente para el desarrollo de la capital.

Según los expertos del inmobiliario entrevistados en 1999, el precio del metro cuadrado en el Paseo de la Castellana oscilaba entre 400.000 y 800.000 pesetas. En 2001, el Real Madrid vendió 150'000 metros cuadrados por 67.000 pesetas el metro cuadrado, liberando importantes espacios en pleno centro de Madrid.

Conclusión

Sobre la recalificación que obtuvo el Real Madrid con la venta de la antigua Ciudad Deportiva, se ha escrito de todo, y mayoritariamente mentiras. En libros, en tertulias o en la prensa se ha distorsionado la verdad para crear polémica. El club merengue no obtuvo ningún favor, ni recibió un solo euro del estado. Los antiguos terrenos de entrenamientos del equipo blanco, donde ahora rigen cuatro torres, siguen ganando valor cada año y la zona sigue extendiéndose.